아파트를 분양받고 입주를 마쳤다면, 반드시 해야 할 절차가 있습니다.
바로 **‘소유권 보존등기’**입니다. 하지만 많은 분들이 보존등기 비용이 얼마나 드는지, 절차는 어떻게 되는지 몰라 불안해하죠.
이 글에서는 아파트 보존등기가 무엇인지부터, 실제 비용, 법무사 수수료, 세금 계산법, 그리고 공동명의 시 주의사항까지 모두 정리해 드립니다.
등기를 늦췄을 때 받을 수 있는 불이익까지 포함했으니, 꼭 끝까지 읽어보세요!
1. 아파트 보존등기란 무엇이고 꼭 해야 하는 이유
보존등기의 정의
‘소유권 보존등기’는 처음으로 부동산의 소유자를 등기부에 올리는 절차입니다.
분양 받은 새 아파트, 신축 다세대 주택 등에 처음으로 소유자가 등록될 때 반드시 필요합니다.
왜 꼭 해야 할까?
- 소유권 증명이 가능해져야 대출·매매·양도가 가능합니다.
- 등기가 되지 않으면 법적으로 내 소유가 아닌 상태입니다.
- 미등기 상태에서 사고가 발생하면 소유권 주장 불가 위험도 있습니다.
2. 보존등기 시 발생하는 세금과 등록세 계산법
보존등기 시 부과되는 세금
- 등록면허세: 아파트 공시가격 × 0.15% (지방교육세 포함 시 총 0.225%)
- 지방교육세: 등록세의 20%
✅ 계산 예시
공시가격 4억 원 아파트 →
등록세 = 4억 × 0.0015 = 60만 원
지방교육세 = 60만 원 × 20% = 12만 원
→ 총 세금: 약 72만 원
※ 공시가격 기준이며, 실거래가 아님에 주의!
3. 법무사 비용 포함 총 소요 비용 평균 비교
보존등기 총비용 구성
- 등록세 + 지방교육세: 약 60~80만 원
- 법무사 수수료: 30만~50만 원 선 (지역별 상이)
- 기타 인지대, 등기신청 수수료: 약 1만~2만 원
✅ 총 평균 비용 ➡ 보존등기 1건 기준, 약 100만~130만 원 수준
법무사를 통하지 않고 본인이 직접 신청하면 30~50만 원 정도 아낄 수 있습니다.
4. 등기소 방문 없이 비대면 신청하는 방법
온라인으로 보존등기 신청하기
- 정부24(www.gov.kr) 또는 대법원 인터넷등기소 접속
- 공동인증서 로그인 후, 전자 등기신청 메뉴 선택
- 필요 서류 PDF 업로드 및 수수료 납부
- 온라인 제출 완료 → 처리결과는 문자 통보
✅ 필요 서류:
- 건축물대장, 분양계약서, 신분증 사본, 인감증명서, 취득세 영수증 등
📌 전자서명과 공인인증서 필요, 약간의 컴퓨터 활용 능력 요구됨
5. 공동명의일 때 주의할 보존등기 처리 방식
공동명의 보존등기 시 주의사항
- 등기신청서에 각 명의자의 지분율 기재 필수
- 부부 공동명의일 경우, 지분을 균등하게 설정하는 경우가 많지만 법적 제약은 없습니다.
- 각자의 인감증명서 및 위임장 필요
✅ 공동명의일 경우 세금도 각 지분 비율대로 부과
6. 잊고 넘어가면 벌금까지? 등기 지연 시 불이익 정리
등기 지연 시 어떤 불이익이 있을까?
- 등기를 하지 않으면 실제 소유권을 증명할 수 없어 대출 불가
- 양도소득세 비과세 혜택을 놓칠 수 있음
- 지자체에 따라 미등기 시 과태료 부과 가능성 있음 (드물지만 사례 존재)
📌 특히 전매 제한 해제 이후 매도 시 등기가 선행되지 않으면, 계약 자체가 성립되지 않을 수 있습니다.
7. 아파트 보존등기 관련 (FAQ)
Q. 보존등기를 꼭 법무사를 통해야 하나요?
아니요. 본인이 직접 신청할 수 있습니다. 단, 서류 준비와 시스템 이해가 필요합니다.
Q. 법무사 수수료는 모두 같은가요?
아닙니다. 지역, 단지 규모, 업무량에 따라 20만~60만 원까지 다양합니다. 반드시 여러 군데 견적 비교하세요.
Q. 분양 아파트 외에도 보존등기를 해야 하는 경우가 있나요?
네. 예를 들어, 건축주가 신축 다가구주택을 완공 후 첫 등록할 때도 보존등기를 해야 합니다.
Q. 등기 지연 시 벌금이 부과되나요?
직접적인 벌금은 드물지만, 부동산 세제 혜택을 잃는 간접적인 손해가 큽니다.
✅ 결론 요약: 아파트 보존등기, 이렇게 준비하세요
보존등기는 선택이 아닌 필수입니다.
첫 소유자 등록을 늦추면 대출, 매매, 세제 혜택에서 모두 손해를 볼 수 있어요.
📌 핵심 요약
- 등록세 + 지방교육세: 공시가 기준 약 0.225%
- 법무사 비용 포함 총비용 평균: 100~130만 원
- 비대면 신청도 가능! 본인이 직접 등기 가능
- 공동명의 시 서류 및 지분 설정 필수
- 미등기 시 대출·매매 불가, 세금 혜택도 손실
지금 바로 보존등기 일정 체크하고, 등기 준비 시작해보세요!