✅ “신탁해지 예정이래요”… 이 말, 믿고 계약해도 될까요?
부동산 임대차 계약을 준비하던 중, 중개인이 말합니다.
“지금은 신탁 건물인데, 곧 신탁 해지 예정이니 걱정하지 마세요.”
하지만 신탁이란 단어도 생소한데, 해지 전·후에 뭐가 달라지는지조차 헷갈립니다.
혹시라도 보증금 못 돌려받는 상황이 발생하진 않을까 걱정도 되죠.
‘신탁해지 예정’ 상태의 건물에서 월세 계약을 체결해도 되는지, 주의할 점은 무엇인지, 이 글에서 하나하나 정리해드리겠습니다.
1. ‘신탁해지 예정’ 건물, 누가 진짜 주인일까?
▶ 신탁 건물의 소유권 구조 이해하기
- 신탁이란?
부동산의 소유자가 자신의 자산을 신탁회사(예: 하나자산신탁, 한국자산신탁 등)에 맡기고, 대신 자산의 관리·운영 권한을 이전하는 제도입니다. - 등기부등본 상의 구조
- 갑구: 원래 소유자
- 을구: 신탁원부 등재 / 수탁자(신탁회사) 명의로 소유권 등기
즉, 법적 소유권은 신탁회사에 있으며, 기존 소유자는 **위탁자(Trustor)**일 뿐입니다.
▶ 신탁 해지란?
- 위탁자와 신탁회사 간 계약을 해지하고, 소유권을 원소유자에게 반환하는 절차입니다.
- 등기상 신탁원부 말소 및 소유권 이전등기가 완료되어야 진짜 해지 완료입니다.
2. 계약서에 적힌 ‘임대인’, 과연 법적으로 유효할까?
✅ 임대인의 자격은 명확히 확인해야 합니다
신탁 건물의 경우, 단순히 ‘소유자’가 계약서를 쓴다고 해서 유효하지 않습니다.
임대차계약의 적법성을 확보하려면, 다음 사항을 꼭 확인해야 합니다.
항목 반드시 확인해야 할 점
| 계약서상 임대인 | 신탁사인가? 위탁자인가? |
| 위임장 유무 | 위탁자가 계약하려면 신탁사의 위임장 필수 |
| 동의서 여부 | 신탁사 동의 없이 체결된 계약은 무효가 될 수 있음 |
| 공인중개사의 설명 여부 | 설명의무 위반 시 중개사 책임 가능 |
👉 신탁사 명의로 계약 체결되거나, 위탁자가 위임을 받은 상태여야 법적으로 유효한 계약입니다.
3. 신탁 해지 전·후, 보증금 반환 책임도 달라집니다
가장 중요한 부분은 바로 보증금 반환 책임자입니다.
▶ 신탁이 유지되는 동안
- **수탁자(신탁사)**가 법적 소유자
- 임대계약도 신탁사 명의 또는 동의 하에 체결되어야
- 보증금 반환도 신탁사가 책임
▶ 신탁 해지 후
- 소유권이 위탁자 또는 제3자에게 이전됨
- 계약 당시 신탁사와 계약했다면 → 임차인은 기존 계약에 따라 신탁사 책임
- 계약 당시 위탁자와 계약했는데 신탁사의 동의가 없었다면 → 계약 무효 위험
🚨 주의: 해지 전 신탁사의 명시적 동의 없이 임차한 경우, 대항력·우선변제권 모두 인정되지 않을 수 있습니다.
4. 계약 진행 시 꼭 받아야 할 서류와 검증 방법
‘신탁 해지 예정’이라는 말만 믿지 마세요. 계약 전에 다음 서류들을 반드시 요청하고, 사실 여부를 검증해야 합니다.
✅ 필수 확인 서류
서류명 용도
| 등기사항전부증명서 | 현재 소유자 및 신탁설정 여부 확인 |
| 신탁원부 | 수탁자, 위탁자, 수익자 등 관계 확인 |
| 신탁사 위임장 | 위탁자가 계약 당사자인 경우 필수 |
| 신탁사 임대 동의서 | 보증금 반환 책임을 명확히 하기 위한 핵심 문서 |
| 확정일자 부여 계약서 | 임차인의 대항력 확보 수단 |
🔎 검증 방법
- 등기부등본 상 소유자 칸에 신탁사 이름이 있다면 ‘신탁등기’ 상태
- 등기부의 을구에 ‘신탁원부 등재’ 문구 확인
- 계약 상대방이 위탁자라면 → 신탁사 위임장 원본 제출 요구
- 중개인이 “동의 받았어요”만 말할 경우 → 동의서 원본 요청 필수
5. ‘확정일자’ 언제 받아야 안전할까? 타이밍이 중요합니다
신탁 건물이라도, 임차인이 확정일자를 제대로 받아두면 보증금 보호가 어느 정도 가능합니다.
그러나 신탁 해지 전인지 후인지에 따라 대항력 발생 시점이 달라질 수 있습니다.
📌 핵심 포인트
- 신탁사 명의로 계약 → 확정일자 + 전입신고 시 대항력 발생
- 위탁자 명의 계약 + 신탁사 동의서 없음 → 대항력 미발생
- 신탁 해지 후 전입 및 확정일자 부여 → 새로운 계약 상황 적용
확정일자 부여는 반드시 계약 체결 직후 빠르게 진행해야 하며, 임대인의 자격이 법적으로 유효한 경우에만 효력이 있습니다.
6. 임차인 보호를 위한 ‘신탁사 확인 절차’와 동의서 발급 요령
임차인이 스스로 자신의 권리를 보호하려면 다음 절차를 반드시 거쳐야 합니다.
✅ 실무 팁
- 신탁회사에 직접 문의
- 건물의 신탁 해지 예정 여부
- 현재 임대계약 권한이 누구에게 있는지
- 임차계약에 대한 동의서 발급 가능 여부
- 신탁사 명의 계약 유도
- 가장 안전한 방법은 신탁사 명의로 계약서 작성
- 또는 위탁자 명의 계약 + 신탁사의 동의서/위임장 확보
- 동의서에 명시해야 할 항목
- 해당 건물에 대한 임대 목적의 동의 여부
- 계약 기간, 보증금, 월세 등 주요 조건
- 보증금 반환 책임자 명시
❓ 신탁 해지 관련 임대차 계약, 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 중개인이 "곧 신탁 해지될 예정이라 괜찮다"고 했습니다. 믿어도 되나요?
A1. ‘예정’은 법적 보장이 아닙니다. 해지 완료 전까지는 신탁사 명의로 계약해야 안전합니다.
Q2. 위탁자와 계약했는데, 신탁사 동의서는 없어요. 문제 있나요?
A2. 법적으로 계약 무효가 될 수 있고, 대항력도 인정받기 어렵습니다.
Q3. 보증금은 누구에게 받아야 하나요?
A3. 계약 상대가 누구인지에 따라 다릅니다.
- 신탁사와 계약 → 신탁사
- 위탁자와 계약 + 동의서 있음 → 위탁자
- 동의서 없음 → 보증금 반환 책임 불명확
Q4. 신탁 해지 후 소유자가 바뀌면 계약도 무효인가요?
A4. 유효한 계약 조건을 갖췄다면, 새로운 소유자도 임대차계약을 승계합니다.
단, 대항력과 확정일자가 확보되어 있어야 보호받을 수 있습니다.
✅ 결론: ‘신탁해지 예정’이라는 말만 믿고 계약하면, 큰일 납니다
‘곧 신탁 해지될 거예요’라는 말은 법적 효력이 없습니다.
임차인의 권리는 계약 상대의 자격과 신탁사의 동의에 달려 있습니다.
🔐 계약 전에 꼭 확인해야 할 것들:
- 신탁사 명의 여부와 계약 주체
- 신탁사 동의서 또는 위임장 유무
- 보증금 반환 책임자가 누구인지 명확히
- 확정일자와 전입신고 시점 조율
📌 핵심 요약
- 신탁 건물은 수탁자(신탁사)가 법적 소유자
- 임대차계약은 신탁사 또는 동의 받은 위탁자와 체결해야 유효
- 보증금 반환 책임자 확인이 핵심 포인트
- 확정일자 타이밍에 따라 대항력 여부가 달라짐
- 임차인 보호를 위해 신탁사 확인 및 동의서 확보는 필수