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보존등기와 소유권이전 차이부터 서류, 비용, 대행비까지 총정리
아파트 입주는 했는데, 등기 문제로 막히셨나요?
신축 아파트의 등기 절차는 처음 접하면 복잡하게 느껴질 수 있습니다.
보존등기와 소유권 이전등기의 차이점, 각종 등기 비용 계산법, 법무사 대행과 직접 처리 비교, 그리고 필요 서류와 세금까지—
이 글에서 전부 쉽게 정리해드립니다.
✅ 주요 키워드 참고 (SEO 최적화용)
- 아파트 등기비용
- 보존등기 소유권이전 차이
- 새 아파트 등기 절차
- 등기비용 계산법
- 법무사 등기 대행비용
- 취득세 계산
- 직접 등기 방법
1. 아파트 보존등기 vs 소유권 이전등기, 정확히 무엇이 다를까?
📌 개념 정리
구분 보존등기 소유권이전등기
| 대상 | 신축 건물 | 입주자, 매수자 |
| 시기 | 준공 이후 최초 등록 | 잔금 납부 후 명의 이전 |
| 등록 목적 | 건물 존재 공식 등록 | 소유권 명의 이전 |
| 주체 | 시행사/건설사 또는 최초 소유자 | 분양자(구매자) |
✔ 보존등기는 ‘건물 자체’를 공적으로 등록하는 과정
✔ 소유권 이전등기는 ‘누가 그 건물을 소유하는지’ 등록하는 과정
2. 등기 시 꼭 필요한 서류는?
🗂️ 보존등기 준비 서류
- 건축물대장 (준공된 건물 기준)
- 건축물 사용 승인서
- 분양가 명세서 또는 감정평가서
- 건설사 인감 및 법인서류
- 등기신청서
🗂️ 소유권이전등기 준비 서류
- 주민등록등본, 인감증명서
- 부동산 거래신고필증
- 분양계약서 또는 매매계약서
- 취득세 납부 영수증
- 등기권리증
- 대리인 위임장(공동명의 또는 미성년자 포함 시)
⚠️ 공동명의 시에는 양측 인감과 위임장이 반드시 필요합니다.
3. 아파트 등기비용 항목별 정리
💰 기본 등기 관련 비용
항목 비용 범위 설명
| 등록면허세 | 약 0.2~0.4% | 기준: 주택 가격 (매매가 기준) |
| 취득세 | 1.1~3.5% | 1세대 1주택인지 여부에 따라 상이 |
| 지방교육세 | 취득세의 10% | 세무서 자동 계산 |
| 등기소 수수료 | 약 2~3만 원 | 건당 수수료 |
| 법무사 수수료 (선택) | 20~50만 원 | 대행 여부에 따라 다름 |
📊 예시 시뮬레이션 (분양가 5억 기준)
- 취득세 1.1% = 550,000원
- 등록면허세 약 100,000원
- 교육세 약 55,000원
- 등기소 수수료 약 30,000원
- 총합 (직접 등기 시): 약 73만 원 전후
4. 세무서 납부 & 취득세 계산법
취득세는 부동산 소유권 이전 시 반드시 납부해야 할 지방세입니다.
아파트의 면적과 생애최초 여부, 주택 수에 따라 세율이 달라집니다.
조건 취득세율
| 생애최초 주택 (85㎡ 이하) | 1.1% (감면 시 0.5%) |
| 일반 1세대 1주택자 | 1.1~1.3% |
| 2주택 보유자 | 8% |
| 3주택 이상 | 12% |
5. 직접 등기 vs 법무사 대행, 무엇이 더 나을까?
항목 직접 등기 법무사 대행
| 비용 | 약 10~15만 원 (수수료 없음) | 20~50만 원 추가 |
| 시간 | 본인 직접 등기소 방문 필요 | 서류만 제출하면 대행 처리 |
| 난이도 | 서류 정확도 중요 | 전 과정 전문가가 처리 |
✅ 추천
- 직접 등기: 서류 준비에 자신 있고 비용 절약 원할 때
- 대행 의뢰: 바쁘거나 등기 절차가 어렵게 느껴질 때
6. 등기 절차 소요 시간 & 진행 흐름
📌 절차 요약
- 아파트 준공 → 건설사 보존등기
- 입주자 잔금 납부 → 소유권 이전등기 진행
- 세무서 취득세 납부 → 등기소 접수
- 등기 완료 → 등기권리증 수령
⏳ 평균 소요 시간
처리 방법 소요 기간
| 직접 방문 | 접수 후 당일~3일 내 처리 가능 |
| 법무사 대행 | 1~2일 내 완료 (준비만 끝나면 빠름) |
7. 새 아파트 등기 관련 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 등기 안 하면 어떤 불이익이 있나요?
- 법적 소유자가 아니므로 매매/상속/전매 모두 불가능합니다.
Q2. 공동명의로 하면 세금이 더 나오나요?
- 아닙니다. 총 등기비용은 동일하며, 지분별로 나눠 납부하게 됩니다.
Q3. 세무서에서 취득세 안 내면 등기 접수 못 하나요?
- 네. 취득세 영수증은 등기 접수 시 필수 서류입니다.
Q4. 생애최초 주택 혜택은 자동 적용되나요?
- 아닙니다. 감면 신청을 별도로 해야 하며, 기준 충족 여부 확인 필요
✅ 마무리 요약: 새 아파트 등기 이렇게 준비하세요
- 📍 보존등기 → 건물 등록 / 소유권이전등기 → 사람 명의 등록
- 📄 필수 서류 미리 확인 후 누락 없이 준비
- 💰 등록면허세 + 취득세 + 수수료 = 총 70~100만원 예상
- 👨💼 직접 처리도 가능, 대행 시 법무사 수수료만 추가
- 🗓️ 등기 완료까지 평균 2~5일 소요
📌 지금 새 아파트를 분양 받았다면, 등기 절차도 놓치지 말고 준비하세요!
소유권 확보는 내 자산을 지키는 첫 걸음입니다.
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