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“자녀에게 집을 넘기고 싶은데, 증여로 할지 매매로 할지 고민이시죠?”
부모님의 아파트를 자식에게 이전할 땐 ‘증여’와 ‘매매’ 두 가지 방법이 있지만, 세금과 절차는 완전히 다릅니다.
이 글에서는 부모 자식 간 아파트 이전 시 방식별 장단점, 필요한 서류, 등기 절차, 증여세·취득세 계산법, 그리고 세무서 신고 요령까지 실무적으로 꼭 필요한 내용을 정리했습니다.
불필요한 세금 부담 없이, 자녀에게 집을 안전하게 넘기고 싶다면 지금부터 꼼꼼히 확인하세요!
📌 본문 구성안
1. 부모 자식 간 증여 개념 정리
- 증여란? 무상으로 재산을 이전하는 행위
- 가족 간 증여도 과세 대상
- 증여세 공제 한도:
- 부모→자녀: 10년간 5천만 원까지 비과세
- 미성년 자녀: 2천만 원 한도
- 아파트 전체를 증여 시 공시가격 또는 시가 기준 과세 발생
2. 매매 방식으로 이전 시 유의사항
- 명의 이전은 가능하나 ‘실거래가 증빙’ 중요
- 시가보다 너무 낮게 매매하면 ‘사실상 증여’로 판단될 수 있음
- 실제로는 증여인데 ‘허위 매매’로 진행 시 세무조사 대상
- 매매로 인정받으려면 자금 출처 확인 + 실제 대금 송금 내역 필수
3. 등기이전 시 필요한 서류
공통 필요 서류:
- 부동산 등기부등본, 가족관계증명서, 주민등록등본
- 인감증명서(증여자/매도인), 인감도장
- 매매 계약서 또는 증여 계약서
증여 시 추가:
- 증여세 납부 영수증 또는 신고 확인서
매매 시 추가:
- 실제 대금 송금 증빙 자료 (통장 이체 내역 등)
4. 증여세와 취득세 계산 방법
① 증여세 계산 예시 (성인 자녀 기준):
- 아파트 시가 3억 원 → 5천만 원 공제 후 2.5억 과세
- 누진세율 적용 → 약 4,000만~5,000만 원 수준의 증여세 발생 가능
② 취득세 (증여든 매매든 동일):
- 기본 3.5% ~ 12%까지 부과 (취득가액, 다주택 여부에 따라)
- 1주택자 자녀가 받을 경우 → 3.5%
- 자녀가 이미 주택 보유 중이면 최대 12% 중과
5. 세무서 신고 타이밍과 절차
- 증여세 신고: 증여받은 달의 말일 기준 3개월 이내
- 취득세 납부: 등기 접수일로부터 60일 이내
- 신고 장소: 관할 세무서(또는 홈택스 전자신고 가능)
- 미신고 시 가산세 및 이자 발생
6. 공시지가 기준 확인 요령
- 증여세 기준: 실거래가 vs 공시가격 중 높은 금액 기준
- 부동산 공시가격 조회: 국토교통부 ‘부동산공시가격 알리미’ 이용
- 실거래가 기준 시, 국토부 실거래가 공개시스템 확인 가능
부동산공시가격알리미
www.realtyprice.kr
7. 아파트 증여·매매 관련 자주 묻는 질문 (FAQ)
- Q. 증여와 매매 중 어떤 방식이 세금이 더 적을까요?
→ A. 상황에 따라 다르지만, 실거래가 낮고 자녀가 무주택자라면 ‘증여’가 더 유리한 경우가 많습니다. - Q. 증여 후 바로 팔면 세금 문제가 생기나요?
→ A. 네, 5년 이내 매도 시 양도세 계산에 증여 당시 금액이 반영되어 불이익 발생 가능성 있음 - Q. 증여세 납부는 자녀가 하나요?
→ A. 맞습니다. 증여세는 받은 사람이 납세 의무자입니다. - Q. 등기는 꼭 법무사를 통해야 하나요?
→ A. 직접 신청도 가능하지만, 서류 오류 시 반려되므로 전문가 대행 추천
✅ 요약: 부모 아파트 자녀에게 이전하려면 꼭 체크할 6가지
- 증여 vs 매매: 방식에 따라 세금·절차 완전히 다름
- 증여세 공제 한도: 성인 자녀는 5천만 원까지 비과세
- 등기 이전 시 서류: 인감증명, 계약서, 가족관계증명 등
- 세무 신고 시한: 증여세는 3개월, 취득세는 60일
- 공시지가 기준 주의: 공시가보다 시세가 높을 경우 더 많은 세금
- 자금 출처 증빙 중요: 매매는 특히 입증 안 되면 증여로 간주될 수 있음
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