📋 목차
🏦 근저당 설정은 주택담보대출을 받을 때 은행 등 금융기관이 채권을 보전하기 위해 설정하는 절차예요.
특히 대출을 받는 과정에서 빠질 수 없는 과정이기 때문에, 관련 비용에 대한 이해가 중요하답니다.
등기세, 등록면허세, 법무사 수수료 등 다양한 항목으로 구성되어 있는데요, 막상 계산하려면 헷갈리기 쉬워요.
🏦 근저당 설정이란?
근저당 설정은 부동산을 담보로 대출을 받을 때 채권자가 채권 회수를 위해 설정하는 권리예요.
쉽게 말해, 은행이 돈을 빌려주고 혹시라도 갚지 못할 경우를 대비해 집이나 토지를 담보로 잡는 거예요.
근저당은 보통 채권최고액 기준으로 설정되며, 실제 대출액보다 110% 정도 더 높게 잡히는 게 일반적이에요.
예를 들어 1억 원 대출 시 보통 1억 1천만 원으로 근저당을 설정하는 식이죠. 이는 이자나 연체료 등을 포함한 거예요.
부동산 등기부등본에 이 근저당 설정이 기재되며, 이를 통해 은행은 채권 보호 장치를 확보해요.
보통 아파트 구매 시 대출과 함께 근저당 설정을 동시에 진행하는 경우가 많아서, 실무적으로 꼭 챙겨야 해요.
이때 드는 비용들이 바로 등기세, 등록면허세, 교육세, 법무사 수수료 등이에요. 그래서 자세한 항목별로 파악해야 해요.
이제부터는 각 항목별로 구체적으로 어떤 비용이 드는지 살펴볼게요! 😊
📋 근저당 설정 기본 개념 정리표
| 구분 | 설명 |
|---|---|
| 근저당권 | 채권자가 담보를 확보하기 위해 설정 |
| 채권최고액 | 대출금의 110% 수준 |
| 설정 주체 | 채무자와 채권자가 합의 후 등기 |
📢 설정비, 놓치면 손해예요!
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💸 근저당 설정비용 구성
근저당 설정비용은 한 마디로 '은행이 집을 담보로 대출해 줄 때 드는 총비용'이에요.
크게 나누면 등록면허세, 교육세, 지방교육세, 등기신청 수수료, 법무사 비용 등이 있어요.
이중에서도 등록면허세는 전체 비용 중 가장 큰 비중을 차지해요. 이 세금은 대출금액이 아닌 ‘채권최고액’을 기준으로 계산돼요.
예를 들어 1억 원을 대출받는 경우 채권최고액이 1억 1천만 원이면, 이 금액의 0.2%가 등록면허세로 부과돼요.
여기에 등록면허세의 20%에 해당하는 교육세, 그리고 다시 교육세의 10%에 해당하는 지방교육세가 함께 붙어요.
그 외에도 등기소에 제출하는 비용으로 등기신청 수수료가 1,000원~3,000원 정도 발생하고, 법무사에게 대행을 맡기면 별도 수수료도 발생해요.
내가 생각했을 때, 이 구조는 복잡해 보여도 일단 표로 보면 금방 이해돼요. 아래 표 참고해 주세요!
비용은 지역별로 조금 다르지만, 전체적인 구조는 전국 공통이에요. 😊
💵 근저당 설정비용 항목별 구성표
| 항목 | 계산 기준 | 예상 비용 |
|---|---|---|
| 등록면허세 | 채권최고액 × 0.2% | 약 22,000원 (1억 기준) |
| 교육세 | 등록면허세 × 20% | 약 4,400원 |
| 지방교육세 | 교육세 × 10% | 약 440원 |
| 등기신청 수수료 | 정액 | 약 3,000원 |
📌 이 비용, 은근히 커요!
💡 지금 미리 계산해보세요
📜 등기세와 등록면허세 계산법
근저당 설정 시 가장 많은 분들이 궁금해하는 부분이 바로 세금 계산이에요.
등록면허세는 앞서 말했듯, 대출금이 아니라 채권최고액을 기준으로 계산돼요. 이 부분 헷갈리기 쉬워요!
채권최고액은 보통 대출금의 110%로 설정되며, 이 금액의 0.2%가 등록면허세로 부과돼요.
예를 들어 1억 원을 대출하면, 채권최고액은 1억 1천만 원이 되고, 이 경우 등록면허세는 22,000원이 되는 식이에요.
여기에 교육세는 등록면허세의 20%, 지방교육세는 교육세의 10%가 더해지면서 전체 세금 구조가 완성돼요.
즉, 등록면허세 22,000원 + 교육세 4,400원 + 지방교육세 440원으로 총 세금은 약 26,840원이 되는 셈이에요.
만약 채권최고액이 2억 원이라면? 세금은 단순히 두 배가 되는 구조라 대출액이 클수록 세금도 커져요.
단, 서울과 지방 자치단체마다 등록면허세 세율에 경미한 차이가 있을 수 있으니 관할 구청 확인도 중요해요.
이 계산을 자동으로 해주는 서비스들도 있으니, 링크 참고해서 본인 상황을 체크해보는 것도 좋아요.
📑 세금 계산 예시표 (2025 기준)
| 채권최고액 | 등록면허세 | 교육세 | 지방교육세 | 총 세금 |
|---|---|---|---|---|
| 110,000,000원 | 22,000원 | 4,400원 | 440원 | 26,840원 |
🧾 복잡한 계산? 걱정 마세요!
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⚖️ 법무사 수수료는 얼마나?
근저당 설정을 혼자서 하기도 가능하지만, 대부분은 법무사를 통해 진행해요.
등기신청서 작성, 서류 검토, 등기소 방문 등 과정이 꽤 번거롭고 실수하면 다시 방문해야 하거든요.
그래서 많은 분들이 법무사에게 맡기는데, 이때 발생하는 비용이 바로 ‘법무사 수수료’예요.
2025년 기준 평균적으로 4만~6만 원 사이이며, 지역이나 사무소에 따라 다소 차이가 있어요.
복합등기(근저당 외에도 이전등기 등 포함)를 함께 맡기면 묶음으로 저렴하게 받을 수도 있어요.
하지만 법무사 수수료는 공개된 기준이 없기 때문에, 여러 곳에서 비교 견적을 받아보는 것이 좋아요.
대부분의 은행은 법무사를 지정해주는 경우가 많고, 이때는 비교 견적이 어렵다는 단점도 있죠.
은행 대출 시 안내되는 수수료가 ‘실비’인지 ‘위임 수수료’인지 꼭 확인하고, 불필요한 항목은 요청해도 돼요.
은행 위임 법무사라도, 수수료 견적서를 요구할 권리는 누구에게나 있어요. 절대 참고 넘기지 마세요!
🧾 평균 법무사 수수료 예시
| 업무 구분 | 수수료 범위 | 비고 |
|---|---|---|
| 근저당 설정만 | 40,000 ~ 60,000원 | 대출금액 관계 없음 |
| 이전등기+근저당 | 100,000 ~ 150,000원 | 묶음처리 가능 |
🔍 법무사 수수료 비교는 필수!
✨ 시간 아끼고 돈도 아껴요
📊 실제 사례로 보는 총비용
이제까지 항목별로 비용을 따로 설명했으니, 이번엔 실제 사례를 통해 전체 근저당 설정비를 계산해볼게요.
2025년 서울 기준, 아파트를 담보로 1억 원 대출을 받은 사례를 살펴볼게요. 채권최고액은 1억 1천만 원으로 설정됐어요.
① 등록면허세: 22,000원
② 교육세: 4,400원
③ 지방교육세: 440원
④ 등기신청 수수료: 3,000원
⑤ 법무사 수수료: 50,000원
총합은 약 **79,840원**이에요. 법무사 수수료에 따라 10,000원 이상 차이 날 수 있으니, 주의해야 해요!
지방에서는 등록면허세나 법무사 수수료가 다소 저렴할 수 있으므로 지역별 차이도 고려해봐야 해요.
대출금액이 2억 원이라면 단순 2배로 증가하진 않고, 법무사 수수료는 고정되기 때문에 총비용은 13만 원 내외가 될 수 있어요.
또한 은행에서 지정한 법무사를 이용하면 편하지만, 비교 견적보다 비쌀 수 있다는 점도 꼭 기억해야 해요.
실제로는 세금과 수수료 외에 부가비용이 포함된 청구서를 받는 경우가 있어, 견적서 확인은 필수랍니다.
💳 대출금액별 근저당 총비용 예시
| 대출금액 | 채권최고액 | 총비용 |
|---|---|---|
| 1억 원 | 1억 1천만 원 | 약 80,000원 |
| 2억 원 | 2억 2천만 원 | 약 130,000원 |
📍 실제 비용, 이렇게 계산돼요!
💸 놓치기 쉬운 항목까지 체크해보세요
🧠 비용 줄이는 꿀팁 모음
근저당 설정비용, 무조건 내야 하는 비용이지만 줄일 수 있는 부분도 있어요. 꿀팁 몇 가지 알려드릴게요!
첫 번째, 법무사 수수료는 꼭 비교 견적을 받아보세요. 지역마다 최대 2배까지 차이 나는 경우도 있거든요.
두 번째, 은행이 지정한 법무사 대신 직접 지정한 법무사를 사용할 수 있는지 문의해 보세요. 위임이 가능할 수도 있어요.
세 번째, 설정 등기를 본인이 직접 하면 법무사 수수료가 아예 들지 않아요. 등기소 가는 게 귀찮긴 하지만요!
네 번째, 일부 지자체는 인터넷 등기 신청 시 수수료를 할인해주는 이벤트를 진행하기도 해요.
다섯 번째, 대출 실행일보다 하루 전에 미리 서류를 준비해두면, 긴급 수수료나 급행료를 방지할 수 있어요.
이처럼 작은 노력으로도 1~2만 원을 아낄 수 있으니 실천해보는 거 추천해요!
한 번만 신경 쓰면 수십만 원까지 절약할 수 있는 게 바로 근저당 설정비용이랍니다. 😉
아래 꿀팁 표도 참고해서 최대한 비용 줄여보세요!
💡 근저당 비용 절약 꿀팁 정리
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 비교 견적 | 법무사 수수료 최소 20% 절약 가능 |
| 직접 등기 | 법무사 비용 0원, 단 시간 소요 |
| 조기 준비 | 급행료 방지, 시간당 5천 원 아낌 |
💰 한 번만 체크해도 수만 원 차이!
📌 아래 체크리스트로 꼼꼼히 챙겨보세요
✅ 근저당 설정 체크리스트
이제 근저당 설정 전에 꼭 확인해야 할 사항들을 체크리스트로 정리해볼게요.
실수 없이 진행하려면 아래 항목들을 하나씩 체크하면서 따라가면 좋아요. 👀
모든 서류가 정확히 준비되어야 당일 등기 완료가 가능하고, 불필요한 비용 발생도 막을 수 있어요.
실제로 현장에서 누락되는 경우가 많아, 꼭 프린트해서 챙겨가시는 것도 팁이에요!
특히 본인 확인 서류나 위임장 등의 소소한 항목도 놓치지 않도록 주의하세요.
은행별, 지역별 약간의 차이가 있을 수 있으니 대출 담당자에게 사전 확인도 필수예요.
아래 체크리스트 표를 보고, 꼭 하나씩 체크해보세요!
이 표만 챙겨도 절반은 성공이에요. 📌
📋 근저당 설정 필수 체크리스트
| 항목 | 확인사항 |
|---|---|
| 주민등록증 | 신분증 실물 필수 지참 |
| 대출 실행확인서 | 은행에서 발급 |
| 근저당 설정계약서 | 은행 or 법무사 제공 |
| 등기필증 | 기존 등기 필수서류 |
📝 하나라도 빠지면 등기 못해요!
✔️ 지금 체크하고 준비해보세요
❓ FAQ
Q1. 근저당 설정은 누가 해야 하나요?
A1. 채무자 본인이 하거나 법무사에게 위임할 수 있어요.
Q2. 법무사 수수료는 정해진 기준이 있나요?
A2. 법정 기준은 없고 사무소마다 자율적으로 정해요.
Q3. 등기소 직접 방문 없이 설정 가능한가요?
A3. 온라인 등기시스템이나 법무사를 통한 간접 진행이 가능해요.
Q4. 채권최고액은 꼭 110%로 설정해야 하나요?
A4. 대부분 은행이 110%로 요구하지만, 협의는 가능해요.
Q5. 수수료 세금 포함하면 총 얼마 정도인가요?
A5. 평균적으로 1억 대출 기준 약 7~8만 원이에요.
Q6. 근저당 설정 해지는 어떻게 하나요?
A6. 대출 상환 후 은행이 해지 동의서를 발급해줘야 해요.
Q7. 등록면허세는 환급 가능한가요?
A7. 설정 후 바로 해지하거나 오류일 경우 일부 환급 가능해요.
Q8. 지금 바로 클릭하고 싶은 질문! ‘법무사 없이 해도 되나요?’
A8. 네, 가능하지만 서류 준비와 방문이 번거로워요. 시간이 충분할 때 추천해요.