“집주인이 계약 만료 한 달 전에 월세를 올린다고 합니다. 거절할 수 있을까요?”
“임대료 인상 통보는 최소 얼마나 전에 해야 유효한가요?”
전·월세 재계약 시 임대료 인상 요구는 자주 발생하지만,
정확한 시기와 비율, 법적 요건을 지키지 않으면 무효 처리될 수 있습니다.
특히 계약 만기 1~2개월 전에 일방적으로 통보받은 경우, 임차인은 거절하거나 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
이 글에서는 다음과 같은 내용을 구체적이고 실용적으로 안내합니다:
- ✔ 임대료 인상 통보의 최소 기한과 법적 근거
- ✔ 인상률 상한선 (5%)과 적용 대상
- ✔ 통보 시점이 늦은 경우의 법적 효력
- ✔ 임차인의 거절 방법 및 계약갱신요구권 행사 절차
- ✔ 계약 조항에 따라 달라지는 사례별 해석
- ✔ 분쟁 발생 시 활용할 수 있는 해결 기구
- ✔ 자주 묻는 질문(FAQ)으로 핵심 정리
1. 임대료 인상 통보는 최소 '2개월 전'에 해야 유효합니다
📌 법적 기준: 주택임대차보호법 제6조의3
임대인은 임대료를 인상하고자 할 경우, 계약 갱신 예정일 2개월 전까지 서면(문자, 카톡 포함)으로 통보해야 합니다.
✅ 핵심 요건 요약
항목 내용
| 최소 통보 시점 | 계약 만료일 2개월 전까지 |
| 통보 방식 | 서면(문자, 이메일, 카카오톡 등 포함) |
| 미준수 시 효력 | 효력 없음, 기존 조건으로 자동 갱신됨 |
📌 예시:
- 계약 종료일: 6월 30일
- 인상 통보 마감일: 4월 30일 이전이어야 유효
- 5월 1일 이후 통보 → 법적 효력 무효
2. 계약 갱신 시 임대료 인상 상한선은 '5%'입니다
2020년 시행된 계약갱신청구권제도에 따라,
임대인이 갱신계약 시 요구할 수 있는 임대료 인상률은 5% 이내로 제한됩니다.
✅ 적용 조건
- 기존 계약을 동일 임차인이 연장할 때
- 계약갱신요구권을 행사하거나, 집주인이 자발적으로 연장 제안한 경우
🧾 예시:
기존 월세 최대 인상 가능 금액 (5%)
| 50만 원 | 52.5만 원 |
| 80만 원 | 84만 원 |
| 100만 원 | 105만 원 |
📌 단, 신규 계약일 경우엔 5% 제한 적용되지 않음 (시장 가격 반영 가능)
3. 통보 시점이 늦었다면? 효력은 '없음' → 기존 조건으로 자동 연장
❌ 통보가 2개월보다 늦었다면?
- 해당 인상 통보는 법적으로 무효
- 계약 갱신이 된다면 기존 임대료 조건 유지
⚠️ 집주인이 새로운 계약서를 요구하더라도?
- 기존 조건으로 묵시적 갱신이 먼저 적용
- 임차인이 서명하지 않았다면 기존 조건 유지 가능
4. 임차인은 ‘계약갱신요구권’을 행사할 수 있습니다
📌 계약갱신요구권이란?
- 최대 2년간 계약을 한 번 더 연장할 수 있는 임차인의 권리
- 임대인이 정당한 사유 없이는 거절 불가능
- 단, 임차인이 계약 만기 6개월~2개월 사이에 행사해야 함
✅ 행사 요건
항목 요건
| 행사 시기 | 계약 종료 6개월 ~ 2개월 전 사이 |
| 형식 | 서면 통보 (내용증명, 문자 등 가능) |
| 집주인 거절 가능한 경우 | 직접 거주, 정당한 사유, 2기 이상 연체 등 제한적 |
✉️ 내용증명 발송 시 “계약갱신요구권을 행사하며 기존 임대료 조건으로 2년 연장을 요구합니다.”라는 문구 포함 필요
5. 계약 내용에 따라 달라지는 해석 사례
예외 상황1: 계약서에 인상 조항 명시된 경우
- “재계약 시 월세를 5% 인상하기로 한다”는 내용이 명시되어 있다면
→ 갱신 시 자동 인상 적용 가능 (단, 2개월 전 통보 원칙은 여전히 유효)
예외 상황2: 임대인이 재계약 거절 후 ‘신규계약’으로 접근할 경우
- 계약 종료 후 완전히 새로운 임차 조건으로 제안 →
임차인은 계약갱신요구권 행사로 대응 가능 (단, 시기 엄수 필수)
6. 분쟁 발생 시 '주택임대차분쟁조정위원회'를 활용하세요
임대인과의 갈등이 심화되면 법적 절차 없이 빠르게 조정이 가능한
‘주택임대차분쟁조정위원회’(법무부 산하) 이용을 고려하세요.
🏢 주요 기능
- 임대료 인상 분쟁
- 계약갱신 거절 시 다툼
- 보증금 반환 지연 등
📌 이용 방법
- 분쟁조정포털 접속
- 온라인 신청 가능
- 평균 조정 기간: 30일 이내
- 수수료 없음 (무료 조정)
🙋 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 계약 종료 한 달 전에 임대료 인상 통보를 받았어요. 유효한가요?
A. 아닙니다. 법적으로 최소 2개월 전에 통보해야 하므로 무효입니다.
Q2. 집주인이 10% 올리겠다고 하는데 괜찮은가요?
A. 기존 계약의 갱신이라면 5%까지만 가능하며, 초과분은 인정되지 않습니다.
Q3. 계약갱신요구권은 언제까지 행사해야 하나요?
A. 계약 만료 6개월~2개월 전 사이에 행사해야 하며, 그 이후에는 효력이 없습니다.
Q4. 통보는 전화로만 받았는데 유효한가요?
A. 서면(문자, 카톡, 이메일 포함)으로 남지 않았다면 법적 효력이 없을 수 있습니다.
Q5. 집주인이 재계약 거절하고 나가라고 합니다. 어떻게 해야 하나요?
A. 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 계약갱신요구권을 행사하고 내용증명 등으로 대응하세요.
✅ 결론: 월세 인상 통보는 ‘시기와 방식’이 핵심입니다
집주인이 계약 만기 한 달 전에 임대료를 올리겠다고 통보한 경우,
법적으로는 무효이며 임차인은 이를 거절하고 기존 조건으로 계약을 연장할 수 있습니다.
2개월 전 통보 + 5% 이내 인상률이라는 두 가지 기준을 반드시 기억하세요.
계약 내용이나 상황에 따라 해석이 달라질 수 있으니,
계약서 검토 + 서면 증빙 확보 + 필요 시 분쟁조정위원회 활용을 적극 추천합니다.
🧾 요약 체크리스트
- ✅ 임대료 인상 통보는 최소 2개월 전 서면으로 해야 유효
- ✅ 계약 갱신 시 임대료 인상률은 최대 5%
- ❌ 통보가 늦거나 구두 통보일 경우 무효
- 📩 임차인은 계약갱신요구권으로 2년 연장 가능
- 🏛 분쟁 발생 시 주택임대차분쟁조정위원회 활용 가능
부동산 계약은 단순한 종이 한 장이 아니라 권리와 책임을 담은 문서입니다.
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