🔍 인트로
부모 자식 간에도 부동산 거래가 가능합니다. 그런데 문제는,
**“매매로 했는데 세무서에서는 증여로 본다”**는 경우가 많다는 것입니다.
실제 돈을 주고받았더라도 시가보다 지나치게 낮은 금액이면
국세청은 ‘편법 증여’로 보고 수천만 원의 증여세를 부과할 수 있습니다.
이 글에서는 다음과 같은 질문에 대해 명확하게 답변드립니다:
- ✔ 부모 자식 간 거래가 증여인지 매매인지 판단하는 기준
- ✔ 시가보다 낮은 거래금액의 세무 리스크
- ✔ 증여세 과세 기준에서 말하는 ‘시가’란?
- ✔ 실거래로 인정받기 위한 조건과 증빙
- ✔ 계약서 작성 시 주의할 필수 항목
- ✔ 세무조사 대상이 되는 위험 사례
- ✔ 실무 중심의 FAQ 정리
1. 가족 간 거래 시 증여 vs 매매 판단 기준
📌 국세청은 '형식'이 아니라 '실질'을 본다
부모와 자식 간 거래는 원칙적으로 매매도 허용되지만,
세무 당국은 다음과 같은 기준으로 실질이 증여인지 매매인지 판단합니다:
항목 실질이 증여로 의심되는 조건
| 거래가격 | 시가 대비 30% 이상 저가, 또는 3억 원 이상 차이 |
| 대금 지급 | 대금 지급 근거(통장 이체 등)가 없음 |
| 자금 출처 | 자녀의 자금 능력 부족 (소득, 예금 내역 등) |
| 대출 여부 | 대출 없이 거래금액 전액 지급 주장 |
| 취득 후 관리 | 부모가 계속 거주하거나 자녀가 실사용 안 함 |
✅ 매매라고 주장해도, 국세청이 위와 같은 사유를 확인하면 편법 증여로 간주할 수 있습니다.
2. 시가보다 낮은 거래가의 세무 리스크
⚠ “부모니까 싸게 주는 건데?” → 증여세 대상 될 수 있음
부모가 시세보다 훨씬 낮은 금액에 집을 자녀에게 팔 경우,
그 차액은 ‘증여’로 간주되어 증여세 과세 대상이 됩니다.
💡 증여세 판단 기준 (국세청 예규 기준)
시가 대비 거래가 과세 여부
| 80~100% | 통상 정상 거래로 인정 가능 |
| 70~80% | 자금출처, 계약서 등 추가 소명 필요 |
| 70% 미만 또는 3억 원 이상 차이 | 증여세 과세 가능성 매우 높음 |
🔍 예시: 시가 10억짜리 아파트를 6억에 거래 → 4억은 증여로 간주 → 약 9천만 원 이상 증여세 발생 가능
3. 증여세 과세 기준 시가 산정 방식
📊 ‘시가’는 국세청이 인정하는 기준으로 판단됨
시가는 단순한 KB시세나 감정가가 아닙니다.
국세청은 다음 기준 중 객관성이 높은 시가를 기준으로 판단합니다:
기준 순위 시가 판단 기준
| 1순위 | 동일 단지 내 최근 6개월 이내 실거래가 |
| 2순위 | 인근 지역 유사 거래 사례 |
| 3순위 | 공시지가, 감정평가액 (둘 다 없을 경우 활용) |
✅ 거래 대상 부동산의 실거래가 자료가 없다면, 감정평가를 통한 시가 산정이 필요할 수 있습니다.
4. 실거래로 인정받기 위한 조건
국세청에서 ‘진짜 매매’로 인정받기 위해서는 다음을 철저히 준비해야 합니다.
✅ 실매매 증빙 체크리스트
항목 필요 서류 / 입증 방법
| 대금 지급 | 부모 계좌로 이체된 자녀 명의 자금 확인서 |
| 계약서 | 정식 부동산 매매계약서 작성 (공인중개사 개입 권장) |
| 자금 출처 | 자녀 소득 내역서, 예금 통장, 대출 실행 내역 등 |
| 이전 처리 | 등기 이전, 취득세 납부 등 정상 진행 여부 |
✔ 현금거래보다는 계좌이체를 통한 자금 흐름 증빙이 필수적입니다.
5. 계약서 작성 시 주의할 항목
가족 간 거래라도 계약서 형식을 갖추지 않으면 세무상 불이익을 받을 수 있습니다.
📝 계약서 작성 시 핵심 항목
- 매도인·매수인 실명 기재
- 실제 거래가격 정확히 명시
- 거래일자, 잔금일자, 등기일자 기재
- 세금 및 비용 부담 주체 명시
- 공인중개사 활용 시 신고 자동 처리
📌 권장: 전자계약 또는 확정일자 있는 서면 계약 + 부동산거래신고
6. 세무조사 대상이 되는 사례 분석
🔎 아래 상황이면 국세청의 세무조사 또는 소명 요구가 들어올 가능성이 높습니다:
사례 세무 리스크
| 자녀가 직장 초년생인데 부모 집을 매수 | 자금출처 부족 → 증여 추정 |
| 시세 12억 아파트를 7억에 매매 | 과세 관청의 시가 대비 30% 이상 저가 거래 |
| 거래 후에도 부모가 계속 거주 | 실질 소유권 이전 없다고 판단 가능 |
| 계약서 없음 + 현금거래 | 증여로 해석될 여지 많음 |
✅ 세무조사 없이 증여세 부과 처분을 받을 수 있으므로, 객관적 자료 확보가 중요합니다.
💬 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 가족 간 부동산 거래를 했는데 공인중개사 없이 계약서를 썼습니다. 문제가 되나요?
A. 공인중개사를 통하지 않아도 법적 거래는 가능하지만, 세무상 실거래 입증이 어려워 증여로 추정될 가능성이 높습니다. 공인중개사 계약이 권장됩니다.
Q2. 시세보다 2억 낮게 팔았는데 증여세 나올까요?
A. 시가 대비 30% 이상 또는 3억 원 이상 낮은 경우 증여세 부과 위험이 커집니다. 해당 금액은 소명자료가 필요합니다.
Q3. 자녀가 대출 받아 부모 집을 샀다면 증여가 아닌가요?
A. 대출 내역과 상환계획이 명확하고 실거래 흐름이 입증되면 증여가 아닐 수 있습니다. 단, 자녀 소득 대비 대출 규모가 지나치면 문제될 수 있습니다.
Q4. 증여세는 누가 내야 하나요?
A. 증여세는 수증자(자녀)가 납세의무자입니다. 10년 간 증여 합산 기준도 적용되므로 이전 내역도 확인해야 합니다.
Q5. 감정평가를 받으면 안전한가요?
A. 국세청은 감정가도 참고하지만, 실거래 사례가 있으면 그것을 우선 적용합니다. 감정가가 실거래가보다 낮다면 도움이 될 수 있습니다.
✅ 결론: 가족 간 거래, 서류와 절차만 잘 지켜도 증여세 리스크 피할 수 있습니다
부모 자식 간의 부동산 거래는 가능한 일이지만,
세법상 ‘실거래 증빙’이 부족하면 증여로 간주되어 예상치 못한 세금이 발생할 수 있습니다.
가장 중요한 것은:
- ✅ 정상적인 거래금액 설정
- ✅ 자금 흐름이 명확한 계좌이체
- ✅ 정식 계약서 작성과 세금 신고
- ✅ 자녀의 자금출처 증빙
이 네 가지를 철저히 준비하면 세금 폭탄은 충분히 피할 수 있습니다.
📌 요약 체크리스트
- ✅ 시가보다 30% 이상 낮은 거래 → 증여세 과세 가능
- 🏦 실매매 인정 위해 자금 이체, 계약서, 세금 납부 필수
- 📄 감정평가보다 실거래 사례가 우선 적용됨
- ⚠ 자녀의 소득 수준과 자금출처 소명 필요
- 🧾 거래 후에도 부모가 실거주하면 증여로 오해 가능
- 💬 세무조사 피하려면 명확한 근거 확보 필수